On croit souvent que posséder les murs de son entreprise est un atout.
Mais au moment de la transmission, c’est parfois l’inverse : l’immobilier peut bloquer la vente.
Nous avons accompagné un patron d’une petite chaîne de 4 magasins de bricolage qui en a fait l’expérience.
Cas client : chaîne de 4 magasins de matériel de bricolage (12 M€, 70 salariés)
Notre client, 64 ans, était propriétaire à la fois de son activité (les magasins) et des murs.
Lorsqu’il a décidé de transmettre, il s’est retrouvé face à un dilemme :
- vendre seulement l’activité,
- vendre activité + murs,
- ou garder les murs et louer aux repreneurs.
Diagnostic au moment des négociations
- Trois repreneurs se sont montrés intéressés,
- Aucun accord trouvé : certains voulaient l’activité sans les murs, d’autres ne pouvaient pas financer l’ensemble,
- Le montage juridique et fiscal trop complexe a ralenti les discussions,
- Résultat : après deux ans de démarches, la transmission était toujours bloquée.
Conséquence
- Perte de temps et d’énergie pour le dirigeant,
- Valeur de l’entreprise dépréciée aux yeux des repreneurs,
- Climat d’incertitude dans les équipes.
Ce qui aurait dû être fait plus tôt
- Séparer clairement l’activité et l’immobilier plusieurs années avant la cession,
- Clarifier la stratégie patrimoniale : vendre les murs avec, ou conserver en bail commercial,
- Préparer les options de financement avec un expert pour éviter les blocages,
- Présenter un package attractif aux repreneurs avec des solutions simples.
Les enseignements
L’immobilier peut devenir un frein si la stratégie n’est pas définie en amont,
- Séparer activité et murs permet de garder de la flexibilité au moment de la transmission,
- Les repreneurs cherchent de la clarté, pas de la complexité,
- Anticiper ce sujet, c’est fluidifier la vente et maximiser la valeur.
Les questions à se poser en tant que dirigeant
- Ai-je séparé mon activité et mon immobilier dans des structures claires ?
- Suis-je prêt à vendre les murs, ou à les garder en patrimoine locatif ?
- Mon montage est-il lisible pour un repreneur et sa banque ?
- Ma décision patrimoniale renforce-t-elle la valeur de mon entreprise… ou la complique-t-elle ?
